PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE se devi VENDERE CASA o COMPERARE CASA.

Il  PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE viene  comunemente chiamato con il nome di COMPROMESSO o PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.

Ma di cosa si tratta esattamente?

Il PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE generalmente ha oggetto un bene IMMOBILE, è un CONTRATTO a tutti gli effetti nel quale vi sono due parti una parte detta PROMITTENTE VENDITRICE cioè colei che venderà l’immobile a un’altra parte detta PROMISSARIA ACQUIRENTE cioè colei

che comprerà l’immobile. Nel PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE le due parti si obbligano reciprocamente a l’una a VENDERE il proprio IMMOBILE e l’altra a COMPERARE l’IMMOBILE  oggetto del PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE.

Il tutto non avviene in quel momento, ma bensì in un momento successivo.

Come dicevamo il PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE è di fatto un CONTRATTO detto a effetti reali e obbligatori in quanto determina un obbligo tra le due parti di dare il proprio consenso in occasione della futura vendita.

Gli effetti reali  però avverranno in un secondo momento, con la stipula del ROGITO NOTARILE DI VENDITA, in pratica il CONTRATTO DEFINITIVO.

Nella prassi il ricorso al PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE è frequente, perché consente di soddisfare delle esigenze delle parti.  Innanzitutto permette alle parti PROMITTENTE VENDITRICE  e PROMISSARIA ACQUIRENTE di vincolarsi in modo reciproco per il futuro. Entrambi si garantiscono che nessuna delle parti potrà sottrarsi alla stipula del CONTRATTO DIFINITIVO il ROGITO NOTARILE di VENDITA, salvo casi particolari che vedremo. Inoltre consente di sfruttare l’intervallo di tempo tra la stipula del PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE e  IL ROGITO NOTARILE DI VENDITA, per mettere appunto una serie di adempimenti che sono  fondamentali per la VENDITA IMMOBILIARE, quali ad esempio la richiesta di un mutuo. Le banche hanno

generalmente bisogno dai 2 ai 3 mesi per deliberare un mutuo. Oltre a tale motivazione eventualmente per mobili da comperare o da far su misura oppure di lavori di ristrutturazione da effettuare prima del ROGITO NOTARILE di VENDITA. Anche predisporre un trasloco, ma ancor più importante il tempo necessario per VENDERE IL PROPRIO IMMOBILE, senza svenderlo, conservando l’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA.

Innanzitutto occorre precisare che la legge non prevede una disciplina specifica per il PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE, ma si limita a dire che ai sensi del 1351 C.C. il PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE deve avere la stessa forma del definitivo, pena la sua nullità, per cui la disciplina del preliminare  di VENDITA IMMOBILIARE sarà quella chiaramente del CONTRATTO DEFINITO di VENDITA, il ROGITO NOTARILE.

In funzione di questo ovviamente dovrà avere la stessa forma del definitivo per cui un PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE sarà redatto in forma scritta, all’interno del PRELIMINARE di VENDITA vi saranno  le parti.

una PARTE PROMITTENTE VENDITRICE  e una PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE.

Una volta identificate le parti con i rispettivi dati anagrafici sarà fondamentale identificare l’oggetto del

Nel nostro caso chiaramente si tratterà di un immobile, con una descrizione più dettagliata possibile e quindi

dov’è situato, il piano, la composizione, le  sue pertinenze quindi cantina, box auto, posto auto, e nel descrivere tutto ciò sarà fondamentale identificarlo con i dati catastali completi e aggiornati.

Una volta definita la composizione dell‘IMMOBILE oggetto del PRELIMINARE di VENDITA sarà fondamentale identificare il prezzo dell’accordo tra le parti quindi il PREZZO di VENDITA, cioè il prezzo di cessione al quale verrà venduto l’IMMOBILE oggetto del PRELIMINARE di VENDITA.

Successivamente alla definizione del prezzo sarà necessario inserire la CAPARRA  e le modalità di pagamento. Non mi soffermo sulla spiegazione della caparra generalmente quella più usata è la CONFIRMATORIA, mi limito a mettervi il link al video specifico della CAPARRA CONFIRMATORIA, lo troverete molto interessante.

PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE – TERMINE PER LA STIPULA

Altro aspetto decisamente interessante e importante è il termine per la stipula del CONTRATTO DEFINITIVO di VENDITA. 

Solitamente le parti indicano una data entro la quale sottoscrivere il rogito definitivo di vendita,  tale data generalmente non è mai un termine essenziale, ma è sempre salvo altro accordo tra le parti, ma chiaramente per

particolari esigenze Tale termine potrebbe essere un termine essenziale, cioè entro il quale non si può andare. Ricordate che inserire una data è molto importante in quanto non vi fosse una data per l’adempimento ai sensi

dell’articolo 1183 del Codice Civile il creditore potrebbe esigere immediatamente la prestazione oltre la data.

dovrà addivenire al rogito notarile di vendita tutto quello che vi ho descritto sinora rappresenta la struttura portante.

Le fondamenta di un PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE non è finita qui Vi sono le clausole

aggiuntive clausole che verranno inserite a seconda dell’esigenza delle parti vediamone alcune

Clausola di verifica della regolarità edilizia urbanistica e catastale qui chiaramente sarà a cura dell’agente immobiliare serio professionista aver provveduto anticipatamente a fare un accesso agli atti presso il Comune di competenza e verificato la regolarità sia del condominio che dell’immobile con le relative licenze autorizzazioni ma per meglio chiarirvi le idee vi rimando link alla video sulla R.R.E. che vi darà spunti interessanti.

Interessanti saranno importanti anche verificare i lavori straordinari anche se sono deliberati e inserirli all’interno del PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE onde non creare problematiche a rogito notarile o ancor di più post rogito notarile qui sarà da inserire che al momento del rogito sarà fondamentale avere una dichiarazione rilasciata dall’amministratore di condominio il quale dichiarerà che tutte le spese ordinarie e straordinarie alla data del rogito saranno completamente saldate onde scaricare di responsabilità sia l’una che l’altra parte vi sono poi alcune clausole decisamente più rilevanti quale ad esempio le clausole sospensive la più comune è la clausola sospensiva all’ottenimento del mutuo in questo caso l’acquisto dell’immobile sarà subordinato all’ottenimento del mutuo da parte della banca o di altro istituto di credito anche qui Vi metto il link sul video delle clausole Andate a vedere il video capirete molto bene il concetto delle clausole sospensive queste clausole sono molto importanti principalmente per un promissario acquirente il quale rischierebbe poi diversamente di perdere eventuali Somme rilasciate a titolo di caparra tutte le clausole dovranno essere redatte in maniera chiara precisa in invocabile per non incorrere in fraintendimenti successivi vi potranno anche essere clausole risolutive al verificarsi del quale il preliminare si intenderà risolto di pieno diritto quale ad

esempio appunto un trasferimento di lavoro o la perdita del lavoro stesso Vi sono inoltre le clausole penali le quali

definite ai sensi del 14382 del codice civile sono clausole con le quali si determina preventivamente una  prestazione cioè il pagamento di una somma di denaro in caso di ritardo nell’inadempimento detto tutto delle clausole.

Il PRELIMINARE di VENDITA IMMOBILIARE dopo la stipula andrà registrato entro 30 giorni e questo è un adempimento ai fini fiscali ai sensi del DPR 131 del 1986 e anche qui Vi rimando al video della registrazione della Trascrizione.

Ricordatevi che l’obbligo di registrazione del PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE grava sulle parti se sono

due privati a stipularlo e sull’eventuale mediatore immobiliare che si è occupato della redazione del preliminare o sul notaio se il preliminare È redatto in forma pubblica o scrittura privata autenticata in quel caso verrà sempre

trascritto anche in questo caso link video sulla registrazione o trascrizione

I costi per la registrazione tra i privati sono €200 a livello di imposta di registro indipendentemente dal prezzo  un’imposta di bollo di euro 16 ogni quattro facciate e ogni 100 righe.  Se per atto pubblico invece saranno diverse Inoltre a quanto già detto si pagherà lo 0,5% sulle Somme rilasciate a titolo di caparra confirmatoria o il 3% se saranno acconto prezzo in entrambi i casi l’imposta pagata al PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE verrà detratta al momento del rogito direttamente dal notaio e quindi pagherete meno imposte di registro al notaio se l’immobile fosse soggetto a Iva chiaramente il trattamento fiscale sarebbe differente ma di questo ne parleremo in un prossimo video molto specifico per gli acquisti di immobili in costruzione. Con questo sul PRELIMINARE DI VENDITA IMMOBILIARE direi che abbiamo sviscerato  un po’ tutto.